Operat szacunkowy jako dowód w postępowaniu administracyjnym. Możliwość i zakres oceny operatu w aspekcie przydatności dowodowej, przez organ oraz Zamawiającego

I. OPERAT JAKO DOWÓD W POSTĘPOWANIU ADMINISTRACYJNYM

1. Status prawny opinii o wartości

• operat szacunkowy to utwór chroniony prawami autorskim, dokument urzędowy czy materiał urzędowy
• zasady udostępniania operatu szacunkowego przez organ prowadzący postępowanie – ustawa o dostępie do informacji publicznej czy przepis art. 156 ugn
• zastrzeganie przez rzeczoznawców praw autorskich – uzasadnione czy nie
  
  

2. Problematyka podobieństwa nieruchomości

• definicja nieruchomości podobnych
• opis cech różnicujących nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i nieruchomości podobnych – uwarunkowania prawne, konieczność pełnego opisu i jednoznacznej standaryzacji cech
• uzasadnienie wyboru nieruchomości spełniających warunek podobieństwa
• przykład praktyczny dotyczący obliczeń w aspekcie spełnienia (bądź nie) warunku podobieństwa – na bazie prac Komisji Opiniującej
  
  

3. Zasady sporządzania, obligatoryjne elementy i treść operatu szacunkowego, a w szczególności

• przedmiot i zakres wyceny; co jest przedmiotem wyceny, a co zakresem
• daty istotne dla określenia wartości nieruchomości
• przeznaczenie nieruchomości; relacja pomiędzy stanem nieruchomości a przeznaczeniem – czy przeznaczenie to stan prawny ustalanie przeznaczenia w oparciu o aktualne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (art.154)
• obligatoryjne elementy analizy rynku
• wybór podejścia, metody i techniki szacowania – uzasadnienie wyboru czy dowolność
• obliczenia i uzasadnienia przyjmowanych wielkości oraz wyniku końcowego
  
  

4. Czy można dokonywać korekt w operacie szacunkowym? W jakim zakresie

II. AKTUALIZACJA A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Klauzula aktualizacyjna – umieszczenie w operacie czy dołączenie do operatu, możliwa treść klauzuli, rozbieżność unormowań prawnych i aktualne orzecznictwo NSA w tym zakresie
2. Ile razy można potwierdzać aktualność operatu szacunkowego
3. Jakie daty wiążą organ (Zamawiającego) w możliwości wykorzystania operatu, w przypadku potwierdzenia aktualności

III. OCENA OPERATU PRZEZ ORGAN ORAZ ORGANIZACJĘ ZAWODOWĄ – AKTUALNY STAN PRAWNY I FAKTYCZNY

1. Ocena operatu jako dowodu w postępowaniu administracyjnym w świetle aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych, z uwzględnieniem zakresu oceny przez organ oraz specyfiki wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego – na ile i w jakim zakresie organ winien oceniać operat szacunkowy w aspekcie przydatności dowodowej, do jakich elementów operatu organ ma nie tylko prawo, ale i obowiązek się odnieść

• ocena w zakresie zgodności z przepisami prawa – jakich elementów czynności szacowania może dotyczyć
• ocena w zakresie zgodności z innymi dowodami – czego może dotyczyć
• ocena w zakresie zgodności z wiedzą ogólną – logiczność, spójność, kompletność, adekwatność do okoliczności sprawy, poprawność obliczeń
• operat szacunkowy przedłożony przez stronę postępowania – zakres jego oceny przez organ, możliwość rozstrzygnięcia na podstawie operatu przedłożonego przez stronę
• wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego z udziału w postępowaniu – czy i w jakich przypadkach jest to możliwe
  
  

2. Możliwość kwestionowania przez Zamawiającego operatu szacunkowego. Ocena operatu przez organizację zawodową – tryb, zakres i uwarunkowania prawne

• kiedy zachodzi potrzeba dokonania oceny przez organizację zawodową
• kryteria oceny stosowane przez organizacje zawodowe
• czy i w jaki sposób organizacja zawodowa może odnieść się do poziomu określonej wartości
• skutki negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową
• czy istnieje możliwość kwestionowania oceny dokonanej przez organizację zawodową
  
  

IV. TYPOWE BŁĘDY I USTERKI W OPERATACH SZACUNKOWYCH – na bazie prac Komisji Opiniujących organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych

V. ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZAWODOWA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH – tryb postępowania i zakres kompetencyjny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

1. Administracyjny tryb postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej
2. Zakres kompetencyjny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej – ocena operatu szacunkowego czy ocena postępowania rzeczoznawcy
3. Kary dyscyplinarne, jakie mogą być orzeczone wobec rzeczoznawcy majątkowego
   
   

VI. Dyskusje, odpowiedzi na pytania uczestników, wyjaśnianie wątpliwości

Mgr inż. geodeta, posiada uprawnienia geodezyjne w zakresie podziałów, rozgraniczeń nieruchomości, opracowań do celów prawnych, pomiarów sytuacyjno-wysokościowych oraz inwentaryzacyjnych.

Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, Zastępca Przewodniczącego Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej dla rzeczoznawców majątkowych. Wieloletni przewodniczący komisji opiniującej przy stowarzyszeniu rzeczoznawców majątkowych, członek kolegium arbitrażowego, członek Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Wieloletni pracownik administracji samorządowej – m.in. pełnił funkcję z-cy dyrektora ds. gospodarki nieruchomościami w urzędzie marszałkowskim a także z-cy naczelnika wydziału (pion ewidencji gruntów, wywłaszczeń, regulacji stanów prawnych, podziałów i rozgraniczeń nieruchomości) w urzędzie miasta.

Jest wykładowcą na studiach podyplomowych na kilku uniwersytetach, prowadzi szkolenia dla pracowników administracji dotyczące tematyki związanej z oceną operatów szacunkowych sporządzanych dla potrzeb postępowań administracyjnych. Posiada bogate doświadczenie zawodowe w gospodarce nieruchomościami – w branży od 2000 roku.